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樓市五節棍之美息不變港樓仍冇運行

(林木地) 2023年9月23日

第一棍：一手盤要蝕本賣樓

樓市交投水盡鵝飛，一手盤為求出貨，有地產商更以低於成本價賣樓，形容賣一間、蝕一間賣大包益買家。
《小超報》講，文曜首批「蝕本價」每呎18488。建灝地產旗下九龍城翻新項目文曜，近日公布首張價單，涉及31伙，折實平均呎價18488元，料為同區華懋金．御門2014年12月首批折實均價16880元後，近9年同區首批折實均價最低新盤，價錢貼近同區新晉屋苑二手呎價。該盤開價後，隨即開始以先到先得形式預留單位，據悉8伙已被揀選。

第二棍：本港地產市場系統性改變

本港樓市正提速調整，有資深發展商亦不諱言，今次樓市正經歷系統性變化，樓價會出現放緩，趨勢經已開始，且預計不僅是周期性的轉變。

《文人報》報導，陳啟宗：港樓價續跌，經濟雪上加霜。恒隆集團董事長陳啟宗在中期報告解析本港經濟及樓市，指香港正經歷系統性轉變，但不代表香港經濟會沒落，港樓市變得疲弱除了因移民潮及3年疫情令更多人離港外，亦因土地供應增加，樓價便會放緩，趨勢經已開始，並預計不僅是周期性的轉變，而是系統性的轉變。

陳啟宗表示，長遠來說結構性轉變將令本港更具競爭力，只是轉變出現得不太合時，樓價持續下跌，或令本港經濟雪上加霜。加上海外經濟疲弱和政局難料，致國際貿易低迷，物流業及相關行業亦難見起色，故個人消費難有顯著增長，加上樓市的結構性轉變，目前很難對未來過度樂觀。他預期恒隆下半年仍有出色表現，增速則放緩，他仍未看清2024年形勢。

第三棍：美息不變港樓仍冇運行

美國息口不變，但估計會保持高位橫行，幸而本港沒有變動優惠利率，但地產界仍普遍預期，料今年第四季樓市難有起色。

《小超報》話，高息橫行，地產界睇末季無起色。美國聯儲局於本港時間周四凌晨宣布維持息口不變，本港主要銀行最優惠利率也按兵不動，惟聯儲局最新預測顯示今年底前仍會再加息一次，未來兩年利率續高企，地產界對香港樓市前景看法傾向審慎，普遍料今年第四季難有起色。

長實營業部首席經理郭子威估計，本港一二手住宅成交量勢進一步萎縮，預期今年第四季樓價升跌波幅約10%；地產建設商會執委會主席梁志堅認為年底前樓價只會橫行，促請政府加大力度振興經濟，並寄望10月行政長官發表的《施政報告》為樓市「減辣」或「撤辣」。

第四棍：地產商看大環境影響投資

地產市場去向令人擔憂，連地產建設商會主席亦坦言，本港始終受不景氣大環境影響，又至少有20萬人移民，令現時內需疲弱。

《文人報》表示，梁志堅：大環境差多中產移民，單靠夜市幫助不大。本港市况持續低迷，除今年多幅官地流標外，夜經濟亦轉淡。地產建設商會執委會主席、會德豐地產主席梁志堅接受訪問稱，政府推出夜經濟活動，「完全沒幫助就假，但幫助不大」，指本港始終受不景氣的大環境影響，又至少有20萬人移民，並主要為中上階層，現時內需疲弱。不過，他認為長遠仍看好本港擔當祖國的「南大門」角色，對未來10至20年發展感樂觀，但認為本港需把握機遇，強調「好多發展範疇要開始檢視」，非只着重大灣區的投資。

第五棍：投資界指內房銷售升或屬「虛火」

內房在政策扶持下，逐漸走出谷底，但有投資界認為，最近內地樓市銷售回升或是「虛火」，而且內房債務危機仍未解除。

《小超報》話，大摩料內房末季銷售回升，股價漲睇樓增，花旗反稱屬虛火。內地房地產市道百廢待興，政府近期連環頒布扶持政策催谷樓市成交，摩根士丹利表示，政策放鬆後該行到訪5個高線城市共28個一手樓項目視察，包括上海、杭州、蘇州、無錫及南京，看見一些市場復甦訊號，應該可帶動銷售在今年第四季回升。花旗則認為，最近內房股反彈，但銷售回升或是「虛火」，政策成效有待11月「見真章」，而今後3個月的債務展期等潛在信貸事件仍會影響走勢。